АМО "Бичурский район" РБ

Как купить квартиру в ипотеку

Чтобы получить кредит на жилье и оформить сделку с недвижимостью, раньше нужно было собрать целую кучу справок и потратить массу времени. Сейчас банки предлагают сервисы, которые позволяют значительно ускорить и упростить процесс.

. В некоторых случаях вообще весь путь – от выбора кредита до получения свидетельства о регистрации собственности – можно пройти, не вставая с дивана. Рассказываем, из каких этапов состоит ипотечная сделка и как на каждом из них сэкономить время и силы.

1.Выберите кредит

Для начала изучите, какие льготные ипотечные программы сейчас действуют и есть ли у вас право в них участвовать. Благодаря государственным субсидиям ставка по кредиту может оказаться намного ниже рыночной, так что переплата уменьшится в разы.

Сравните предложения разных банков – проще всего это делать на сайтах финансовых маркетплейсов.

Важно убедиться, что вы находитесь на официальном сайте финансовой организации. Проверить контакты банков можно в справочнике Банка России, а адреса маркетплейсов – в реестре регулятора.

Также стоит уточнить в своем зарплатном банке, не предложит ли он вам особенно выгодные условия по ипотеке.

Можно начать и непосредственно с выбора квартиры или дома. Нередко крупные застройщики в сотрудничестве с банками разрабатывают специальные ипотечные программы с очень низкими ставками, и не исключено, что их варианты вам подойдут. Но нужно трезво оценивать ситуацию: заманчивые цифры в подобных предложениях нередко оказываются лишь маркетинговыми уловками. О плюсах и минусах таких кредитов читайте в тексте «Низкие ставки по «ипотеке от застройщика»: а есть ли выгода?».

2.Подайте заявку на кредит

Оставить заявление на ипотеку можно в офисе банка, на его сайте или в мобильном приложении. Еще один способ – подать заявку через один из финансовых маркетплейсов, которые объединяют предложения разных банков.

В заявлении нужно указать примерную стоимость недвижимости, размер первоначального взноса – сколько вы готовы оплатить своими деньгами, сумму и срок кредита. На сайтах многих банков есть калькуляторы, которые помогают прикинуть подходящие параметры.

Вы также должны передать банку сведения о себе и подтвердить свой доход. Обычно требуется справка по форме 2-НДФЛ. Но это могут быть и другие документы, которые докажут вашу финансовую состоятельность. Например, справка о доходах самозанятого из приложения «Мой налог». Зарплатные банки часто не запрашивают финансовые документы – они и так видят, сколько вы получаете.

Когда вы хотите получить ипотеку по одной из льготных программ, понадобятся дополнительные бумаги. Например, для семейной ипотеки – свидетельства о рождении детей.

Все эти документы обычно тоже можно загрузить через сайт или приложение банка. На их проверку у банка уйдет день-два.

Некоторые банки подключили технологию цифрового профиля, который объединяет базы данных о людях из государственных информационных систем. С его помощью подать заявку на кредит еще проще – надо только авторизоваться через портал «Госуслуги» (понадобится подтвержденная учетная запись) и дать банку согласие на запрос и обработку ваших данных.

Банк мгновенно получит всю необходимую информацию, а вам придется лишь убедиться, что она верна. Об одобрении кредита в этом случае банк сможет сообщить вам за пару часов, а иногда и минут. Ведь ему не нужно перепроверять сведения о вас, так как они получены от государства.

Когда вы планируете брать ипотеку с созаемщиком или поручителем, нужно сразу отправить в банк информацию о них. Какие данные потребуются и как их предоставить, вам расскажет сам кредитор.

Если кредит одобрят, вы уже будете точно знать, какая сумма вам доступна и на каких условиях. Срок действия предложения банки определяют самостоятельно. Обычно они дают от трех месяцев до полугода на поиск подходящего жилья.

3.Выберите недвижимость

Квартиру или дом легче всего подбирать на сайтах или в приложениях застройщиков, агрегаторов недвижимости или площадках с объявлениями. Уточните, есть ли у вашего банка специальные предложения по определенным объектам или своя база жилья. Так есть шанс снизить кредитную ставку на 0,5–1%.

Рассмотрите несколько вариантов, обсудите важные нюансы с продавцами. Если есть возможность съездить и оценить достоинства и недостатки жилья лично — не бойтесь потратить на это дополнительное время. Иначе потом вас могут поджидать неприятные сюрпризы – к примеру, вид из окна на мусорный полигон.

Когда вы хотите купить квартиру в строящемся доме, выясните в банке, сотрудничает ли он с выбранным застройщиком. С компаниями-партнерами проблем не возникнет.

Если же у застройщика нет соглашения с вашим банком, уточните у кредитора, может ли он одобрить такую сделку и какие документы для этого понадобятся. Другой вариант – спросить у застройщика, с какими банками он сотрудничает. Не исключено, что их ипотечные предложения вам тоже подойдут.

В случае со вторичным жильем понадобится оценка недвижимости. Банку необходимо убедиться, что ее стоимость соответствует рыночной. Ведь если заемщик перестанет платить и кредитору придется выставлять заложенную квартиру на торги, он должен быть уверен, что сумма от продажи покроет долг заемщика.

У каждого банка есть список компаний-оценщиков, с которыми он обычно сотрудничает. Заказать и оплатить их услуги, как правило, можно дистанционно. Вы вправе выбрать и другого оценщика, если он соответствует требованиям закона: у него есть квалификационный аттестат по оценке жилой недвижимости, страховка профессиональной ответственности и он состоит в саморегулируемой организации оценщиков.

Специалисты или приедут к вам, чтобы провести экспертизу, или просто запросят фотографии всех комнат с определенных ракурсов.

Обычно оценка занимает два-три дня. Результат вы получите от эксперта на бумаге или на e-mail — тогда нужно будет перенаправить этот документ в банк. Либо оценщик вышлет отчет напрямую кредитору, и вы увидите его в вашем личном кабинете или приложении банка.

Как правило, кредитор заранее предупреждает, на сколько стоимость квартиры по договору может отличаться от цифры оценщиков. Если вы уложились в нужный диапазон, передайте информацию о квартире в банк.

На этом этапе кредитору также понадобятся данные продавца – копия паспорта, бумаги, которые подтверждают его право собственности на недвижимость, согласие супруга, если квартира была куплена в браке. Лучше заранее уточнить в банке список необходимых документов.

Банк изучит информацию о продавце и недвижимости и сообщит вам, одобряет он сделку или нет. У каждого кредитора свои правила: например, отказ возможен, если дом вошел в программу реновации или продавец действует по доверенности от иностранного гражданина.

4.Оформите страховку

Страхование вашей будущей недвижимости – это обязательное требование всех ипотечных банков. Кроме того, они часто предлагают заемщикам застраховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить процент по кредиту. Обычно оформить полисы тоже нетрудно онлайн.

Как правило, банки рекомендуют в первую очередь страховщиков, которые входят с ними в одну бизнес-группу. Это удобно – полисы автоматически подгружаются в личный кабинет или приложение банка.

Но иногда у других страховщиков удается найти более выгодные предложения. В таком случае нужно будет самостоятельно отправить сканы страховых договоров в банк. Только перед покупкой полиса убедитесь, что выбранная компания соответствует критериям вашего банка. Например, что у нее высокий кредитный рейтинг. На своих сайтах банки публикуют полный список требований к страховщикам и перечень компаний, которые точно им отвечают.

Некоторые банки заранее заключают со страховыми компаниями – партнерами коллективные договоры страхования. Присоединиться к такому договору и оплатить страховку можно прямо во время сделки. Но условия и тарифы для всех заемщиков стандартны, скорректировать их под себя не получится. Кроме того, банки нередко берут большие комиссии за подключение к такому договору. Обо всех особенностях групповых полисов читайте в тексте «Коллективное страхование: плюсы и минусы».

5.Заключите сделку

Для оформления купли-продажи вторичного жилья кредиторы, как правило, предлагают вам и продавцу приехать в отделение банка. Покупку квартир в новостройке часто организуют в офисе застройщика.

Обычно есть выбор – подписать документы с продавцом и с банком на бумаге или в электронном виде.

Когда вы оформляете ипотеку и проводите сделку купли-продажи онлайн через банк, кредитор нередко снижает ставку на 0,1–0,5% – ведь он и сам экономит время и деньги на проверках и документообороте.

Для онлайн-сделки вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Своя УКЭП должна быть у каждого участника сделки, в том числе у вашего созаемщика или поручителя, если вы их привлекаете.

Иногда банки или застройщики сами выпускают УКЭП, но действует она только для оформления договоров в специальном банковском приложении на смартфоне. Стоимость этой услуги лучше уточнить заранее.

Вы можете сами получить электронную подпись. Для этого надо обратиться в удостоверяющий центр. Идти туда необязательно – многие центры готовы прислать своего специалиста. Он вас идентифицирует и выдаст флешку, которая позволит вам подписывать электронные документы с помощью УКЭП. Такая подпись будет действовать для любых видов сделок, но услуга обойдется в 3000–4000 рублей в зависимости от региона. 

Некоторые банки разрешают оформлять документы с помощью подписи, выпущенной в приложении «Госключ». В этой программе можно получить УКЭП самостоятельно и бесплатно. Потребуется подтвержденная учетная запись на портале «Госуслуги», загранпаспорт нового образца и смартфон с NFC-модулем. Подробнее о том, как выпустить электронную подпись в приложении и для чего ее использовать, читайте на Госуслугах.

Когда у всех участников сделки уже есть УКЭП, а необходимые документы загружены в электронном виде в личный кабинет или приложение банка, можно обойтись и без визита в офис. Подписать договоры удастся дистанционно. Но только если вы заранее прошли идентификацию.

Кредитору не понадобится ваше личное присутствие в трех случаях:

Но некоторые документы пока просто не существуют в электронном формате. Допустим, вы покупаете квартиру с использованием материнского капитала и должны выделить детям доли в квартире. Тогда понадобится обращаться в органы опеки и к нотариусу. Документы они выдают только на бумаге. Их сканы вы можете отправить в банк на этапе одобрения сделки, но перед оформлением договора нужно будет показать их оригиналы.

Расчеты между продавцом и покупателем тоже часто проходят онлайн. Через специальный счет эскроу – при покупке строящегося жилья. Или через номинальный счет – в случае сделок со вторичным жильем.

Можно выбрать расчеты через аккредитив. Некоторые банки предлагают выпустить его в электронном виде и подписать УКЭП. Но чаще этот документ оформляют на бумаге – тогда придется прийти в отделение банка.

Без визита в банк не обойтись и в случае, когда покупатель передает продавцу деньги через банковскую ячейку. Подробнее о разных видах безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью читайте в этом материале.

6.Передайте документы на регистрацию в Росреестр

На этом этапе участники сделки должны отправить в Росреестр заявления о перерегистрации права собственности на недвижимость, договор купли-продажи и кредитный договор. Ведомство зафиксирует смену владельца и переоформит залог на квартиру, если у продавца тоже была ипотека.

В случае покупки строящейся квартиры Росреестр сначала регистрирует право требования по договору долевого участия, а после сдачи дома – право собственности на квартиру и залог на нее. Застройщики передают документы в ведомство сами – на бумаге или онлайн.

В сделках со вторичным жильем все зависит от того, как участники оформляли договоры. Если на бумаге, то продавец и покупатель должны лично прийти в МФЦ или отделение Росреестра. Можно подать документы в ведомство и через посредника по доверенности. Например, через нотариуса или банк, который проводит расчеты.

Когда участники сделки заключают договоры в электронном виде, то продавец и покупатель могут подписать заявления в Росреестр с помощью УКЭП и отправить их на регистрацию через сайт ведомства или через ипотечный банк.

Росреестр регистрирует сделку от двух дней до пары недель. Когда документы отправляет банк, вы получите уведомление о регистрации права собственности в вашем банковском приложении или личном кабинете. В других случаях придется самостоятельно заказать выписку Росреестра – через Госуслуги или МФЦ.

Жилье становится вашим, хоть и находится в залоге. Остается только вовремя гасить платежи.

Не забудьте, что, если у вас есть официальный доход, вы имеете право оформить налоговый вычет и вернуть часть денег. Причем как за покупку недвижимости, так и за проценты по ипотеке. Это тоже можно сделать дистанционно через личный кабинет на сайте ФНС.

Какие есть риски при покупке жилья в кредит?

В основном такие же, как и при любых сделках с недвижимостью.

Например, когда вы покупаете квартиру на этапе строительства, есть вероятность, что работы затянутся. Это обернется дополнительными тратами, если вы снимаете жилье, пока ждете собственное. Но в случае с ипотекой ваши расходы, скорее всего, окажутся еще выше, потому что одновременно с арендой вам придется оплачивать и кредит.

При покупке вторичного жилья ваши права на недвижимость могут оспорить, скажем, неожиданно объявившиеся наследники. Тогда вы останетесь и без квартиры, и без денег. А если взяли ипотеку – еще и в долгах.

Но в ипотечных сделках такие риски обычно ниже – ведь банк тоже заинтересован в том, чтобы их уменьшить. Ему выгодно, чтобы вы жили в своей квартире и стабильно платили по кредиту.

Поэтому для покупателей новостроек банки, как правило, составляют собственные списки надежных застройщиков. Вероятность, что они задержат сдачу дома, минимальна.

В сделках со вторичным жильем банки могут просто отказать в кредите, когда документы продавца вызывают у них явные подозрения.

Нередко кредиторы предлагают клиентам дополнительный платный сервис – проверку юридической чистоты сделки. Стоит такая услуга немало – обычно от 7000 до 40 000 рублей. Цена может зависеть от многих факторов: какое жилье вы покупаете – квартиру или дом, в каком регионе, на первичном или вторичном рынке. Как правило, в результате вы получаете полный список рисков и рекомендации, как их снизить. Некоторые банки даже дают гарантию: если юристы одобрят сделку, но позже вы лишитесь права собственности, кредитор возместит вам стоимость жилья.

Когда банк не готов компенсировать вам потери, для полной уверенности можно оформить страхование титула – то есть права собственности на недвижимость. Такие полисы обходятся недешево – от 0,1 до 1% цены квартиры, но снижают риск гораздо более серьезных потерь. Если внезапно появятся другие владельцы и суд по их требованию аннулирует сделку, стоимость жилья вам компенсирует страховая компания.

Банки часто предлагают купить такие полисы у страховщиков-партнеров. Прежде чем соглашаться, стоит изучить предложения разных компаний – не исключено, что удастся найти более выгодные условия.

Когда вы выбираете дистанционное оформление ипотеки, это не опаснее, чем традиционное – со сбором бумажных документов. Сведения из цифрового профиля хранятся в надежных государственных информсистемах. А банки получают и передают ваши данные по закрытым каналам связи. Электронная подпись тоже хорошо защищена. В отличие от обычной ручной, подделать ее практически невозможно.

Риски утечки данных в основном связаны с ситуациями, когда вы сами ненамеренно даете мошенникам доступ к онлайн-банку или профилю на портале «Госуслуги». Поэтому очень важно соблюдать правила безопасности: не называть посторонним свои пароли, коды из СМС, не переходить по подозрительным ссылкам.

Никогда не передавайте флешку с ключом от электронной подписи другим людям. Иначе от вашего лица аферисты могут, например, взять кредит, оформить дарственную на ваше имущество или совершить какую-нибудь другую сделку. А по закону за подписанные в электронном виде документы отвечает именно владелец ключа, вне зависимости от того, кто фактически воспользовался подписью.

На устройствах, где вы храните свои документы и электронную подпись, должен стоять надежный пароль и антивирус.

Что еще нужно знать про жилищные кредиты, рассказывается в статье «Что такое ипотечный кредит и как его оформить».

Сайт использует сервис веб-аналитики Яндекс Метрика с помощью технологии «cookie». Это позволяет нам анализировать взаимодействие посетителей с сайтом и делать его лучше. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie